Risiken von Immobilieninvestitionen

Typische Umweltrisiken wie Unwetter, Sturm und ähnliches betreffen Immobilien insgesamt auf einem relativ ähnlichen Niveau und sind üblicherweise auch gut versicherbar.

Viel wesentlicher für die Einschätzung eines Immobilieninvestments sind jedoch die Risiken, die mit der Nutzung bzw. Asset Klasse verbunden sind. Für Büroimmobilien stellt sich zum Beispiel die Frage, ob vor dem Hintergrund der Digitalisierung und dem Trend zum Home-Office zukünftig überhaupt noch Bedarf für typische Büroimmobilien besteht. Ähnliches gilt für Handelsimmobilien (zB Einkaufszentren) vor dem Hintergrund des Online-Shoppings. Natürlich wird es auch für derartige Immobilien auch zukünftig einen Bedarf geben, jedoch kommen neue Anforderungen auf diese zu und werden manche Immobilien nicht in der Lage sein diese Anforderungen ausreichend zu erfüllen.

Wohnimmobilien erfüllen grundsätzlich ein Grundbedürfnis, das alle Menschen haben. Trotzdem ist darauf zu achten, dass manche Wohnimmobilien darüber hinaus noch versuchen weitere Funktionen zu erfüllen, die keine Grundbedürfnisse mehr darstellen (zB Status, Luxus). Diese Zusatzfunktionen kosten üblicherweise Geld und sind nur einem eingeschränkten Teil der Bevölkerung zugänglich, wodurch auch die Zielgruppe für derartige Immobilien wesentlich kleiner ist.

Zusammen beeinflussen die oben genannten Faktoren das sogenannte „Leerstandsrisiko“. Dieses ist abhängig von der Konkurrenzsituation, einem an die Zielgruppe angepassten Angebot und vor allem Preis. Insgesamt ist das Leerstandsrisiko von gewerblich genutzten Immobilien höher einzustufen, als von Wohnimmobilien.

Außerdem sind bei Immobilieninvestitionen Zins- und Finanzierungsrisiken zu berücksichtigen, die zwar nicht unmittelbar von den jeweiligen Immobilien ausgehen, aber vom ökonomischen Umfeld beeinflusst werden. Steigende Zinsen können zum Beispiel dazu führen, dass weniger Kapital zur Verfügung steht, was eine Reduktion der Nachfrage zur Folge haben kann. Da das Angebot jedoch nur mit Verzögerung auf die Nachfragereduktion reagieren kann, kommt es zu einem Angebotsüberhang und folglich zu einer Preisreduktion.

Vergleich

Um Immobilien oder Immobilienportfolios vergleichen zu können wird jedoch immer eine zweite Größe benötigt: das Ertragspotential bzw. die Rendite. So kann ein riskanteres Investment grundsätzlich interessant sein, wenn dem Risiko eine adäquate Rendite gegenübersteht. Das größte Problem dabei ist, dass üblicherweise ein Gutteil der Rendite vom Organisator abgezogen wird, wenn das Investment nicht unmittelbar in die Immobilie geht, sondern über eine Struktur zur Kapitalbündelung (zB einen Fonds, eine Crowd-Investing-Plattform oder ähnliches). Und deshalb spielen beim Vergleich von Investmentprodukten vor allem die Kosten eine besondere Rolle und das sind insbesondere die Kosten des Managements, die sich üblicherweise nicht nach dem erzielten Gewinn richten, sondern vom verwalteten Vermögen abhängen.